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In einem unverbindlichen und kostenlosen Erstgespräch prüfen wir, ob eine kürzere Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie wahrscheinlich und durchsetzbar ist.
Sie möchten durch eine Verkürzung des Abschreibungszeitraumes Ihrer Immobilie Steuern sparen? Wir erstellen Ihnen zertifizierte Gutachten zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie. Ihre Vorteile bei uns:
Unsere Gutachter erstellen Ihr Gutachten zur Restnutzungsdauer zuverlässig und präzise. So erhalten Sie einen fundierten Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie und können Ihre Steuerlast durch einen höheren Abschreibungsbetrag pro Jahr verringern.
Dank unserer umfassenden Erfahrung in der Immobilienbewertung stehen wir Ihnen auch bei der Interpretation der Ergebnisse beratend zur Seite. Unser Service umfasst:
Wir prüfen vorab in einem Erstgespräch, ob eine kürzere Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie wahrscheinlich ist. Erst dann erstellen wir ein Restnutzungsdauer Gutachten – so sparen Sie Zeit und Kosten. Wir bieten auch Kaufpeisaufteilungen in Kombination mit Restnutzungsdauergutachten an. Wir beraten Sie gern!
In einem unverbindlichen und kostenlosen Erstgespräch prüfen wir, ob eine kürzere Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie wahrscheinlich und durchsetzbar ist.
Wir haben für Sie eine Checkliste bereitgestellt, mit der Sie überprüfen können, ob Sie über alle notwendigen Unterlagen verfügen.
Wir besichtigen gemeinsam Ihre Immobilie vor Ort.
Wir erstellen Ihnen ein Restnutzungsdauer Gutachten für Ihre individuellen Bedürfnisse.
Auf Wunsch beraten wir Sie gerne, was das Nutzungsdauer Gutachten für Sie bedeutet und welche Schritte am sinnvollsten sind.
Die Kosten eines Restnutzungsdauer Gutachtens liegen bei etwa 1750 Euro. Bei unseren Preisen halten wir uns an Honorartarife, die Sie dieser Tabelle entnehmen können:
Fachliche Einschätzung basierend auf vorhandenen Unterlagen und Gutacht-erexpertise: Wir sind Ihr idealer Sachverständiger.
Fachliche Einschätzung basierend auf vorhandenen Unterlagen und Gutacht-erexpertise: Wir sind Ihr idealer Sachverständiger.
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Fachliche Einschätzung basierend auf vorhandenen Unterlagen und Gutacht-erexpertise: Wir sind Ihr idealer Sachverständiger.
Mit einem Gutachten zur Nutzungsdauer können Sie die jährliche Abschreibung für Ihre vermietete Immobilie erhöhen und so Ihre Steuerlast senken. Diese wird auch als „Afa“ bezeichnet: Absetzung für Abnutzung. Die AfA erlaubt es Eigentümern, den Wertverlust eines Wirtschaftsguts über dessen Nutzungsdauer hinweg steuerlich geltend zu machen. Dabei gibt es Pauschalen, die sich nach dem Baujahr der Immobilie richten:
Abschreibung von 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre.
Abschreibung von 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
Abschreibung von 3 % pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von 33 Jahren entspricht.
Ein Gutachten erlaubt es Ihnen jedoch, eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen. Das bedeutet, dass Sie höhere Abschreibungen geltend machen können, indem Sie über einen kürzeren Zeitraum mehr von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten absetzen. Dadurch verringert sich der steuerlich relevante Gewinn, und Sie behalten mehr Geld für neue Investitionen. Wichtig: Die Finanzämter verlangen dafür einen gerichtsfesten Nachweis wie ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen, welches Sie von uns erhalten.
Die Restnutzungsdauer einer Immobilie kann durch technisches Altern, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Einschränkungen verkürzt werden. Diese Faktoren können im Gutachten nachgewiesen werden und sind entscheidend für die Anerkennung einer verkürzten Abschreibung. Ein Restnutzungsdauergutachten belegt, dass die tatsächlichen Gegebenheiten von den üblichen Annahmen abweichen. Dabei berücksichtigen wir Faktoren wie Verschleiß oder Investitionen, etwa aufgrund verschärfter Brandschutz- oder Energiestandards.
Im Einzelfall kann auch eine verkürzte Mietdauer oder bauliche Änderungen eine reduzierte Restnutzungsdauer rechtfertigen. Investitionen in Bereiche wie Energetik und Brandschutz können ebenfalls einfließen, um steuerliche Vorteile zu nutzen.
Alles, was Sie zum Thema Immobilienbewertung Dresden wissen sollten.
Gemäß § 6 Abs. VI ImmoWertV wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer definiert als „Zahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“ Diese wird mit der Ausstellung eines Restnutzungsdauer Gutachtens offiziell festgestellt. Investitionen in die Immobilie können die Gesamtlebensdauer und die verbleibende Nutzungsdauer verlängern. Auch Modernisierungen sind entscheidend für eine lange Restnutzungsdauer . Vernachlässigte Instandhaltung kann die Restnutzungsdauer entscheidend verringern.
Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes hängt maßgeblich vom wirtschaftlichen und technischen Zustand ab, nicht allein vom Alter. Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer muss dieser also besonders sorgfältig durch Gutachter überprüft werden. Faktoren wie fehlende Instandhaltung oder Bauschäden können die Nutzungsdauer verkürzen, während Modernisierungen sie verlängern.
Die technische Restnutzungsdauer einer Immobilie beschreibt deren maximale Lebenszeit aus technischer Sicht, beeinflusst durch Qualität, Nutzung und Wartung. Diese kann auch bauteilbezogen erfolgen. Aus einem Bausubstanzgutachten, in welchem der physische Zustand des Gebäudes analysiert wird, können erforderliche Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes abgeleitet und die technische Restnutzungsdauer abgeschätzt werden.
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer hingegen bezieht sich auf die Zeit, in der das Gebäude wirtschaftlich rentabel genutzt werden kann, und ist oft kürzer als die technische. Faktoren wie Modernisierungen oder Marktveränderungen können diese Dauer unter anderem beeinflussen.
Gemäß aktueller Rechtsprechung haben Vermieter die Möglichkeit, die Anschaffungskosten ihrer Immobilie in der jährlichen Steuererklärung abzuschreiben. Üblicherweise wird die Abschreibungsdauer pauschal festgelegt, sodass die meisten Gebäude über 50 Jahre – entsprechend zwei Prozent jährlich – abgeschrieben werden. Durch ein Gutachten zur Restnutzungsdauer, das eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer bestätigt, kann jedoch eine abweichende Abschreibung geltend gemacht werden und das Gebäude somit schneller abgeschrieben werden.
Der Nachweis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist der Zweck des Gutachtens. Die Bestimmung der tatsächlich Nutzungsdauer wird in diesem Gutachten nachvollziehbar und nachprüfbar dargestellt.
Für eine Steuerersparnis beim Finanzamt kann eine kürzere Restnutzungsdauer einer Immobilie angesetzt werden. Normalerweise beträgt die jährliche Abschreibung für Wohnimmobilien zwei Prozent der Gebäudekosten, basierend auf einer Nutzungsdauer, die 50 Jahre beträgt. Doch wenn der Fall einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines älteren Gebäudes eintritt, kann dies mit einem Gutachten nachgewiesen werden, wodurch sich die Abschreibung erhöht – und die Steuern dementsprechend sinken.
Zum Beispiel verdoppelt sich die Abschreibung bei einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren auf vier Prozent. Dadurch verringert sich die Höhe der zu zahlenden Steuern erheblich. Renditebewusste Vermieter älterer Immobilien sollten diese Möglichkeit prüfen.
Es ist daher oft von Vorteil, die Restnutzungsdauer Ihrer vermieteten Immobilie durch einen Gutachter feststellen zu lassen. Wir arbeiten auch gern eng mit Ihrem Steuerberater zusammen, wenn es Ihr Ziel ist, in der Steuererklärung eine höhere Abschreibung zu erreichen und somit weniger Steuern zu zahlen.
Ferienhaus: Sie besitzen ein Ferienhaus im Wert von 530.000 Euro. Auf das Gebäude entfallen davon ca. 90 % des Gesamtwertes. Es wurde seit Jahren nicht renoviert und erhält daher nur noch eine Restnutzungsdauer von 18 Jahren. Dadurch schreiben Sie jährlich 26.500 Euro ab und sparen 11.000 Euro an Steuern.
Mehrfamilienhaus: Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus für 2.500.000 Euro. Es entfallen ebenfalls 90 % des Wertes auf das Gebäude. Anstatt 45.000 Euro über 50 Jahre abzuschreiben, reduziert ein Gutachten die Nutzungsdauer auf 30 Jahre, wodurch Sie jährlich etwa. 75.000 Euro abschreiben können.
Wohn- und Geschäftshaus: Bei einem Gebäude im Wert von 3,6 Millionen Euro beträgt die Abschreibung statt 72.000 Euro jährlich nun 144.000 Euro, da die Nutzungsdauer verkürzt wurde. Dies führt zu einer Steuerersparnis von 30.000 Euro jährlich.
Ein umfassendes Verkehrswertgutachten ist nicht erforderlich, um eine verkürzte Restnutzungsdauer nachzuweisen – es ist in der Regel dafür ungeeignet. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (BFH-Urteil vom 28. Juli 2021, Az. IX R 25/19). Demnach gibt es keine Einschränkung der Gutachtenmethodik, um eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer eines Gebäudes nachzuweisen.
Zudem hat das Bundesfinanzministerium (BMF) seine Behörden im Februar 2023 dazu aufgefordert, sogenannte Restnutzungsdauergutachten anzuerkennen. Allerdings hat das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern in seinem Urteil vom 29. Juni 2023 festgestellt, dass dieses BMF-Schreiben im Widerspruch zur Wahlfreiheit bei der Darlegungsmethode einer verkürzten Nutzungsdauer steht.
Weiterhin gilt, dass die Nutzungsdauer einer Immobilie gemäß Einkommensteuer-Durchführungsverordnung als der Zeitraum definiert wird, in dem sie ihrem Zweck entspricht. Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgesehene, kann die Abschreibung (AfA) nach Einkommensteuergesetz entsprechend verkürzt und somit die Steuerlast gesenkt werden. Eine sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer nach Maßgabe der ImmoWertV ist dabei rechtmäßig (BFH-Urteil vom 23. Januar 2024, Az. IX R 14/23).
Die Anforderungen für diese Steuerersparnisse setzen voraus, dass die entsprechenden Nachweise vor dem Finanzamt erbracht werden. Eine pauschale Festlegung der verkürzten Restnutzungsdauer ist nicht möglich – vielmehr muss diese stets individuell geprüft werden.
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